Imóvel dado em garantia ao banco: como funciona o leilão na alienação fiduciária e o que a empresa ainda pode fazer

Nos últimos anos, os bancos passaram a exigir cada vez mais imóveis como garantia de capital de giro e de renegociações de dívidas de empresas. O modelo preferido é a alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/1997: o imóvel, da empresa ou do sócio, é transferido ao banco em caráter fiduciário até a quitação. Se a dívida não for paga, a retomada ocorre pela via extrajudicial, no cartório de registro de imóveis.

Para o empresário, isso significa que o risco de perder o imóvel pode se concretizar em poucos meses, sem que um juiz analise previamente o contrato. Conhecer cada etapa é o primeiro passo para reagir a tempo.

A intimação do cartório e o prazo de 15 dias

Vencida e não paga a dívida, o banco requer ao oficial do registro de imóveis a intimação do devedor e do proprietário do imóvel para purgar a mora, ou seja, pagar as prestações vencidas e os encargos, no prazo de 15 dias, conforme o art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997. Essa intimação é o momento mais importante de todo o procedimento.

Se o pagamento for feito, o contrato continua normalmente. Se não for, o oficial certifica o fato e, mediante o recolhimento do imposto de transmissão, averba a consolidação da propriedade em nome do banco.

Depois da consolidação, só resta a preferência

A Lei 13.465/2017 alterou o regime e retirou do devedor a possibilidade de purgar a mora depois da consolidação, assegurando-lhe apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida acrescido das despesas.

O STJ consolidou esse entendimento no Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025): quando a propriedade foi consolidada já na vigência da Lei 13.465/2017 sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência, sem a possibilidade de restabelecer o contrato.

A regra que permite purgar a mora até a averbação da consolidação, prevista no art. 26-A, foi pensada para financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, e não para a garantia de capital de giro empresarial.

Os leilões e o saldo que pode continuar existindo

Consolidada a propriedade, o banco deve promover o leilão público em até 60 dias, conforme o art. 27 da Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023. Há um primeiro leilão, pelo valor de avaliação do imóvel, e um segundo, em que se aceita lance mínimo igual ao valor da dívida e encargos.

Aqui está um ponto que surpreende muitos empresários. Fora dos financiamentos habitacionais, o art. 27, § 5º-A, estabelece que, se o produto do leilão não for suficiente para quitar a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente. A empresa pode perder o imóvel e continuar devendo ao banco.

Também é importante lembrar que, no Tema 1.095 (REsp 1.891.498/SP, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022), o STJ decidiu que a resolução do contrato com alienação fiduciária devidamente registrada segue a Lei 9.514/1997, por ser legislação específica, e não o Código de Defesa do Consumidor.

O que ainda pode ser discutido

• A regularidade da intimação para purgar a mora, que deve ser pessoal e indicar corretamente os valores e o prazo.
• A intimação sobre as datas dos leilões, exigida pelo art. 27, § 2º-A.
• O valor da dívida apresentado pelo banco, inclusive juros e encargos acima do contratado ou da média de mercado.
• O valor de avaliação usado no primeiro leilão.
• A cadeia de renegociações que levou à constituição da garantia, à luz da Súmula 286 do STJ.

Essas discussões podem ser levadas ao Judiciário, inclusive com pedido de suspensão do procedimento, mas a chance de êxito é maior quando a medida é tomada antes da consolidação.

Hipoteca também pode ir a leilão sem processo

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, criou também a execução extrajudicial da hipoteca, em seu art. 9º, com intimação para purgar a mora em 15 dias e leilão em até 60 dias após a averbação. Quem deu imóvel em hipoteca em contratos recentes deve verificar se há previsão desse procedimento.

Perguntas frequentes